도서 소개

가장 힘든 순간에 먼저 떠오른 희망은 부동산과 빌딩이었다. 언젠가는 꼭 내 명의로 된 건물을 사고 말겠다는 신념으로 미친 듯이 공부했고, 빌딩에 관련된 거의 모든 유튜브 영상을 정속 주행하며 중요한 부분을 메모하고, 되돌려보기를 반복하며 하나하나 정보를 습득해나갔고, 영상으로 채우지 못하는 부분은 책을 통해서도 채워 나갔다.

내게 부동산과 관련된 큰 시련이 찾아왔었던 시기가 있었다. 기획부동산 토지 사기가 계기가 되어 거의 모든 재산과 인맥이 사라졌었던 힘든 시간이었고, 성공하고 싶다는 생각이 너무나도 머릿속을 가득 채웠다. 그때, 문득 이런 생각이 들었다.

“월급만으로 10년 뒤에 내가 건물을 가질 수 있을까?”

답은 정해져 있었다. 절대 가질 수 없다는 것을. 급여만으로 건물을 사는 것이 불가능하다는 건 단순 계산만으로도 명확했었다.

한 달 1000만 원씩 1년을 저축한다고 가정한다면 1년에 1억 2천, 10년이면 12억 원 정도가 된다. 하지만 월 1천만 원씩 10년 동안 인플레이션을 감당하면서 저축을 하는 사람이 몇 %나 될까? 솔직히 10년 동안 1천만 원 이상 순수익을 저축하면서 남은 돈으로 꾸준히 생활하기란 여간 쉬운 일이 아닐 것이다. 생활비, 세금, 병원비, 자녀교육비, 경조사 및 기타 비용 등을 감안한다면 더더욱 어려운 일이다. 그렇다. 저축만으로는 절대 건물을 살 수 없다는 결론이 나온다.

우리는 3~5년이라는 시간 동안에 현금 1억을 만들겠다는 목표를 가지고 뛰어야 한다. 그렇게 만든 1억의 종잣돈을 재투자하여 1억을 모았던 시기보다 더 빠른 속도로 돈을 불려야만 한다. 주식, 소액부동산투자, 기타 투자자산을 통해 돈이 돈을 벌어주는 공식을 습득해야만 한다. 그렇게 반복된 투자와 실행력으로 최대한 짧은 기간 안에 1억에서 3억, 3억에서 5억, 5억에서 10억을 만들어 낼 수 있어야만 최소한의 꼬마빌딩투자가 가능한 자기자본이 될 수 있다.

물론 투자 조합이나 공동투자를 통해서 더 적은 금액으로 더 빠른 시간에 건물주가 될 수도 있겠지만, 공동투자의 경우 투자자들의 의견이 서로 다를 때에는 향후 문제의 소지가 많아질 수 있기 때문에, 될 수 있다면 공동투자보다는 개인투자가 좋다.

필자는 현재 아트컨티뉴에서 빌딩 부동산에 관련된 유튜브 채널 <부사장부동산과 사람을 연결하는 장소>을 운영하고 있다. 현재 부사장 채널의 콘텐츠들은 아트컨티뉴와 협력하고 있는 빌딩 중개법인의 빌딩로드 김학성 팀장과 호흡을 맞추며 제작하고 있다. 필자는 빌딩로드를 통해 5~6건의 강남에 있는 가성비 좋은 빌딩 매물들을 매입할 수 있었다. 모든 건물은 신축으로, 내년부터 순차적으로 준공을 앞두고 있다.

공격적인 매수 타이밍으로 평당 저렴한 금액에 매수했던 건물들은 현재 터파기 공사가 진행 중인 과정임에도 벌써 매수자들의 요청이 들어오고 있고, 신축 준공 전임에도 불구하고 이미 매입가 대비 30~40억 이상 프리미엄이 붙어 매도할 의사가 없느냐는 업자들과 투자자들의 요청이 끊임없이 이어지고 있다.

물론 “팔려야 수익이지!”라는 말을 하는 사람도 있을 법하지만, 수요가 많고 입지가 좋은 역세권, 특히 강남권은 부동산 경기가 좋지 않아도 더 잘 팔리는 법이다. 빌딩 부동산만큼 수익을 낼 수 있는 것이 과연 지구상에 존재할까, 하는 생각도 든다. 근로소득으로는 절대 벌 수 없는 금액이 바로 빌딩 부동산으로는 가능하다는 것이다. 우리가 흔히 알고 있고, 잘 성장하고 있는 모든 기업의 마지막 액션은 90% 이상이 건물 매입으로 끝이 난다고 보아도 무방하다. 그만큼 돈이 된다는 뜻이다.

지식과 정보의 깊이가 낮거나 체계적인 계획과 전략이 없다면 반대로 매우 큰 리스크가 될 수 있다는 점도 잊어서는 안 되겠지만, 개인도 자영업자도 법인도 모두 종착지는 건물로 가야 한다는 것이 필자의 이론이다. 자본주의 사회에서 가장 빠르게 부자가 될 수 있는 길이 있다면 건물이 유일하다고 생각한다.

저자 박 규 희

목차

1. 빌딩투자의 매력적인 세계

1.1 빌딩투자란 무엇인가?

1.2 다양한 빌딩투자의 종류

1.3 빌딩투자의 매력적인 이점과 위험

1.4 빌딩 매수자와 매도자의 이해

1.5 빌딩투자, 과연 누가 하는가?

2. 빌딩의 기초

2.1 토지(용도지역)

2.2 용적률

2.3 건폐율

2.4 4대문 안

2.5 토지이용계획확인원

2.6 지구단위계획구역

2.7 건축부지면적

2.8 지적도

2.9 일조권사선제한

2.10 도로사선제한

2.11 잔금 전 용도 변경

2.12 잔금 전 멸실(철거)

2.13 개인 vs 법인

2.14 건축주 명의 변경

2.15 토지사용승낙서

3. 빌딩투자 금융의 전략적 활용

3.1 빌딩투자를 위한 대출 이해하기

3.2 금리의 이해 및 금리가 빌딩 가격에 미치는 영향

3.3 주거래 은행을 이용하는 것이 좋은가?

4. 빌딩 시장의 심층 분석

4.1 시장 분석을 통한 인사이트 얻기

5. 사업성 검토

5.1 현금 유입과 수익성을 정확하게 이해하기

5.2 위험을 전문가처럼 평가하기

5.3 임장 활동(현장답사)

5.4 자금스케줄 짜는 법

6. 빌딩투자의 성공적인 출구 전략

6.1 시장 타이밍을 정확하게 파악하기

6.2 매력적인 매도가 설정하기

7. 실제 사례

7.1 신축 콘셉트

7.2 리모델링 콘셉트

7.3 완성품 콘셉트

8. 성공적인 빌딩투자 관리 전략

8.1 성공적인 자산 관리 전략을 구축하기

8.2 세입자 관리 및 관계를 원활하게 유지하기

8.3 유지 보수 및 수리를 체계적으로 관리하기

8.4 회계 및 재무 관리를 전문가처럼 다루기

8.5 법적 고려 사항을 관리할 때 전문가처럼 대처하기

9. 매력적인 마케팅으로 빌딩투자 성공하기

9.1 마케팅 전략으로 성공하기

9.2 대상 시장 및 인구통계학을 정확하게 이해하기

9.3 빌딩의 가치를 높이는 마케팅 전략

10. 빌딩투자의 성공적인 출구 전략

10.1 건물을 매수하는 가장 좋은 타이밍은?

10.2 엑시트에 대한 전략적 접근

11. 건물주가 되기 위한 다섯 가지 준비

11.1 기본이 되는 명품 발품

11.2 빌딩 매물의 눈높이 설정하기

11.3 건물주가 되기 위한 노력

11.4 예상 가능한 자금 계획과 세금 공부

11.5 건물주가 되기 위한 빌딩 전문 파트너 만들기

12. 빌딩 부동산 상위 1%만 아는 꿀팁

12.1 직장인 평균 월급 300만 원으로 건물을 매입할 최소 자기자본금 5억을 모을 수 있을까?

12.2 임차인보다 건물주가 되어야 하는 이유

12.3 부동산 고수들이 반드시 사용하는 프롭테크 사이트

12.4 빌딩 매입을 위한 도움되는 유튜브 채널

저자 소개

김학성 빌딩 컨설턴트

전, 원빌딩부동산중개㈜ 근무
현, 빌딩로드부동산중개㈜ 창업멤버 / 빌딩로드부동산중개㈜ 매매사업부7팀 팀장 / 빌딩로드아카데미 임장강사(신사동 가로수길, 압구정로데오, 청담동, 잠원동) / 유튜브 부사장TV 출연 / 유튜브 오동협TV 출연 / 빌딩투자MOU체결 with 아트컨티뉴 / 서울 주요지역 빌딩 중개

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박규희 퍼포먼스 마케터 & 프론트엔드 개발자

부동산은 알면 알수록 어려운 분야이다. 그렇다고 해서 아무런 지식 없이 부동산을 한다는 것처럼 위험한 일은 또 없을 거라 확신한다. 사회 초년생일 때 기획부동산을 통해 토지 사기를 당했을 때부터 지금까지 다양한 정보와 실무를 통해 부동산에 대한 지식을 쌓으면서 빌딩투자에 대한 실전 지식까지 습득할 수 있게 되었다. 저자의 본업인 마케팅과 웹 개발과는 전혀 다른 분야인 빌딩 부동산에 대해 집필을 하게 된 계기는 자본주의 사회에서 가장 빠르고 어찌 보면 가장 안전한 투자로 부에 한 발자국 더 다가갈 수 있기 때문이었다.
누구나 건물주가 되고 싶은 욕망이 있으리라 생각한다. 하지만 실천하지 못해서 또는 지식이나 정보가 부족해서 어려웠을 것이다. 한 권의 책만으로 빌딩투자에 대한 모든 정보를 얻기엔 역부족이겠지만, 나만의 건물을 매입하겠다는 생각을 가진 사람에게는 분명 로드맵의 역할을 할 것이라 기대해본다.